Kondisi backlog perumahan di Indonesia mencapai 43.368.890 rumah, yang terdiri atas 13.431.849 backlog kepemilikan dan 29.937.041 rumah tidak layak huni (RTLH) (Kementerian PKP, 2026). Kondisi tersebut menunjukkan perlunya alternatif pembiayaan perumahan untuk mendukung pemenuhan kebutuhan hunian masyarakat.
Pasal 121 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU 1/2011) mengatur dua sistem pembiayaan perumahan, yaitu pembiayaan primer dan pembiayaan sekunder.
Dalam Penjelasan Pasal 121 ayat (3) UU 1/2011, pembiayaan primer dijelaskan sebagai pembiayaan pada sisi pasokan dan sisi permintaan. Pada sisi pasokan, pembiayaan primer mencakup kredit atau pembiayaan pembangunan rumah, perumahan, permukiman, dan lingkungan hunian. Sementara itu, pada sisi permintaan, pembiayaan primer mencakup kredit atau pembiayaan untuk memperoleh rumah yang dilaksanakan oleh bank dan/atau lembaga keuangan bukan bank.
Sedangkan pembiayaan sekunder perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada lembaga keuangan penerbit kredit melalui sekuritisasi.
Apa itu Sekuritisasi?
Sekuritisasi dalam Penjelasan Pasal 121 ayat (3) huruf b UU 1/2011 adalah transformasi aset yang tidak likuid menjadi likuid melalui pembelian aset keuangan dari lembaga keuangan penerbit kredit serta penerbitan efek beragun aset. Pasal 128 ayat (4) UU 1/2011 menjelaskan bahwa sekuritisasi aset dilaksanakan melalui pasar modal.
Secara definitif, sekuritisasi aset juga dijelaskan dalam Pasal 1 angka 2 Peraturan Bank Indonesia No. 7/4/PBI/2005 tentang Prinsip Kehati-Hatian dalam Aktivitas Sekuritisasi Aset Bagi Bank Umum (PBI No. 7/4/PBI/2005).
Regulasi a quo menjelaskan bahwa sekuritisasi aset adalah penerbitan surat berharga oleh penerbit efek beragun aset yang didasarkan pada pengalihan aset keuangan dari kreditur asal, yang diikuti dengan pembayaran kepada pemodal dari hasil penjualan efek beragun aset.
Sekuritisasi aset mengakibatkan pengalihan aset keuangan, sehingga transaksi dilakukan secara off-balance sheet. Tindakan ini berdampak pada seluruh piutang yang dijual originator kepada penerbit, sehingga piutang tersebut dikeluarkan dari neraca originator (Gunawan Widjaja, 2006).
Hasil dari tindakan ini adalah surat berharga atau efek, khususnya efek beragun aset (EBA). EBA adalah surat berharga yang arus kasnya berasal dari pembayaran pokok pinjaman dan bunga atas kumpulan piutang, termasuk, tetapi tidak terbatas pada, aset kredit kepemilikan rumah (KPR) (Andreas Fuster et al., 2025).
Sebagai ilustrasi, bank yang menyalurkan KPR memiliki aset berupa piutang jangka panjang yang tidak likuid. Di sisi lain, tingginya kebutuhan pembiayaan perumahan menuntut bank untuk terus menyalurkan kredit.
Namun, keterbatasan likuiditas akibat piutang yang belum jatuh tempo dapat menghambat ekspansi pembiayaan tersebut. Untuk mengatasi kendala ini, bank melakukan sekuritisasi dengan mengalihkan aset piutangnya kepada lembaga penerbit. Hasil penjualan piutang tersebut memberikan likuiditas baru yang dapat dialokasikan kembali untuk membiayai KPR secara berkelanjutan.
Bagaimana Proses Sekuritisasi Aset?
Tahapan penerbitan EBA-SP diawali ketika kreditur awal menghimpun portofolio aset tidak likuid berupa piutang Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jangka menengah hingga panjang, yang kemudian dialihkan kepada penerbit. Pihak issuer kemudian mengemas ulang aset tersebut menjadi instrumen efek yang dapat diperdagangkan.
Issuer dalam proses penawaran kepada investor menggandeng penjamin emisi untuk melaksanakan bookbuilding dan menyusun strategi pemasaran. Secara bersamaan, lembaga pemeringkat efek dilibatkan untuk mengevaluasi profil risiko portofolio tersebut secara objektif, dilengkapi dengan mekanisme penguatan kredit untuk menentukan valuasi komersial sekaligus mengoptimalkan kredibilitas efek di mata pasar.
Pada fase pendanaan, perputaran likuiditas difasilitasi melalui entitas tujuan khusus (trust/SPV/conduit). Modal yang dihimpun dari investor diteruskan oleh issuer kepada originator sebagai pelunasan atas pengalihan portofolio piutang. Transaksi ini merupakan mekanisme jual putus (true sale) yang melepaskan kepemilikan serta risiko aset dari neraca keuangan originator (off-balance sheet) untuk melindungi dari risiko kepailitan.
Berdasarkan Pasal 584 dan Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata, penyerahan benda bergerak tidak berwujud ini tunduk pada ketentuan cessie yang didasarkan pada perjanjian obligatoir berupa transaksi jual beli, baik melalui akta autentik maupun akta di bawah tangan.
Kemudian, originator yang umumnya berperan sebagai servicer menjalankan fungsi penagihan angsuran pokok beserta bunga dari debitur awal. Hasil penagihan tersebut diserahkan kepada issuer untuk didistribusikan kepada pemegang efek, baik secara langsung saat dana diterima (pass-through securities) maupun terjadwal secara periodik saat jatuh tempo (pay-through securities) (Gunawan Widjaja, 2006).
Siapa yang Melakukan Sekuritisasi Aset?
Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan (Perpres 19/2005) menjelaskan bahwa pembiayaan sekunder dilakukan oleh lembaga keuangan khusus. Pasal 1 angka 5 menjelaskan bahwa lembaga keuangan tersebut berbentuk special purpose vehicle (SPV).
SPV didefinisikan sebagai perseroan terbatas yang ditunjuk oleh lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli aset keuangan dan sekaligus menerbitkan efek beragun aset.
Saat ini, amanat peraturan tersebut dilaksanakan oleh PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) yang berdiri pada 22 Juli 2005. PT SMF merupakan badan usaha milik negara di bawah Kementerian Keuangan yang berperan sebagai penyedia likuiditas dan fiscal tools yang bergerak di sektor pembiayaan perumahan.
Pada mulanya, efek yang diterbitkan oleh PT SMF melalui sekuritisasi dengan luaran EBA berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK-EBA). Namun, setelah adanya Surat Ketua Bapepam-LK Nomor 11663/BL/2012, PT SMF menerbitkan EBA dalam bentuk Surat Partisipasi (EBA-SP).
Setelah terbitnya Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan (OJK), OJK selaku lembaga independen di sektor keuangan juga mengatur EBA-SP. OJK menerbitkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan, yang menjadi beleid baru untuk mengatur EBA-SP. Regulasi tersebut mengatur peran dan tugas pihak-pihak yang terlibat dalam proses sekuritisasi secara lebih rinci.
EBA-SP saat ini telah diperjualbelikan secara bebas dan dapat menjadi pertimbangan bagi investor untuk menanamkan modal. EBA Ritel, termasuk EBA-SP, dapat dibeli melalui aplikasi BIONS by BNI Sekuritas dan brights by BRI Danareksa Sekuritas. Berdasarkan data listing IDX/Bursa Efek Indonesia, saat ini terdapat 8 (delapan) EBA-SP dengan tenor 3 (tiga) hingga 12 (dua belas) tahun. Beberapa originator dalam EBA-SP tersebut adalah PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. dan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.
